“L’affitto breve rende il 50% in più di quello a lungo termine e azzera il rischio di morosità”

 

 

Un affitto breve può far guadagnare fino al 50% in più rispetto alla locazione tradizionale, oltre ad azzerare il rischio di morosità. Non tutti gli immobili sono adatti a questo tipo di messa a reddito, ma è necessaria un’analisi accurata che tenga conto di tre fattori: l’ubicazione dell’alloggio, la sua dimensione e come si presenta agli occhi dei potenziali inquilini. A spiegare a idealista news i segreti dell’affitto breve è Francesco Zorgno, ceo di CleanBnb, azienda leader in Italia nel settore delle locazioni a breve termine.

“CleanBnb – dice Zorgno – si occupa della gestione degli appartamenti in affitto breve, ovvero di tutti i soggiorni inferiori a trenta giorni”. La prestazione offerta comprende una molteplicità di servizi, dal cambio delle lenzuola alla gestione delle prenotazioni e di tutti i documenti necessari “con una logica di pacchetto full. Il proprietario ci dà le chiavi dell’immobile e si limita a controllare gli incassi a fine mese. L’idea è che il proprietario sidebba dimenticare completamente dell’immobile”.

Il contratto di gestione con il proprietario dura di norma un anno, con la possibilità “di usare l’immobile nei periodi in cui l’alloggio non è affittato”. La percentuale che trattiene l’azienda “va dal 25 al 30%, ma lavoriamo a successo, ovvero incassiamo solo se l’immobile viene effettivamente locato e produce un reddito”.

I vantaggi dell’affitto breve

Ci sono una serie di motivi che spingono un proprietario che “altrimenti lascerebbe l’immobile sfitto” a metterlo in affitto breve. Oltre agli incassi maggiori rispetto alla locazione tradizionale: “non esiste il rischio di morosità: gli inquilini entrano nell’immobile solo se hanno pagato tutto il soggiorno. L’inquilino è profilato, quindi le persone che non hanno buoni pregressi non vengono accettate, siamo noi a controllare il tutto”.

Ma non sono tutte rose e fiori nell’affitto breve. “Spese di condominio, bollette, oltre che il costo del gestore nell’affitto lungo, non sono a carico del proprietario e nell’affitto breve sì. Questo va sempre considerato in un’analisi obiettiva di fattibilità. È per questo che dico che non sempre un immobile è adatto per l’affitto breve, esiste una linea al di sotto della quale conviene optare per la locazione a lungo termine”.

Tre criteri per l’affitto a breve termine

Ci sono immobili che vanno bene per l’affitto breve e altri (che sono la maggioranza) che non vanno bene. “I criteri da considerare sono tre: l’ubicazione dell’alloggio: che non vuol dire in centro, ma in un luogo dove ha senso andare, ovvero vicino a un’università, a un ospedale, a un distretto aziendale, a una fiera; la dimensione: un immobile con qualche posto letto in più sarà più accattivante, più interessante rispetto a uno con qualche posto letto in meno; e poi chiaramente come si presenta, perché a volte sarà necessario un intervento di ristrutturazione light sull’immobile, un cambio nell’arredamento o anche semplicemente togliere qualche oggetto. Il criterio di valutazione più di un immobile è: io ci andrei a dormire?”

La normativa che regola il settore

La cosiddetta “tassa airbnb” ha cercato di regolamentare il settore delle locazioni a breve termine introducendo la cedolare secca del 21% . Secondo Zorgno, si tratta di un elemento positivo perché “regola il settore, lo legittima e porta ad emergere situazioni che altrimenti non emergerebbero. E fa selezione. Un appartamento che non ha determinate caratteristiche, determinati livelli di redditività per stare al passo con tutte le normative, chiaramente è fuori dal mercato. Così questo eccesso di offerta che abbiamo nel mondo degli affitti brevi è destinato a una scrematura, tra una fascia medio-alta che avrà sempre alti livelli di occupazione e una fascia più bassa che andrà a ridursi sempre più. Si tratta di un settore che corre, è fisiologico che chi legifera faccia fatica a star dietro alla sua evoluzione, ma è importante che ci sia questo livello di attenzione”.

Uno slancio per le compravendite

Contrariamente a quanto si possa pensare, il settore delle locazioni a breve termine può dare impulso al mercato delle compravendite. “Riceviamo molte richieste da investitori interessati ad acquistare immobili da mettere in affitto breve. L’affitto che fino a questo momento è stato concepito come un ostacolo alla compravendita, con la locazione breve diventa un motore”.

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